Konzept Innenstadt-entwicklung
Stadt Homburg
(Teil eines Masterplans)
18. März 2013
Prof. Dr. Marc Piazolo
Allianz der Vernunft
Oberbürgermeisterwahl Homburg 2014 1
INHALTSVERZEICHNIS
VORWORT 2
EINLEITUNG 3
1. RAHMENBEDINGUNGEN FÜR DEN EINZELHANDEL 6
1|1 ALLGEMEINE ENTWICKLUNGSTRENDS FÜR HOMBURG 6
2|2 HANDLUNGSOPTIONEN FÜR DIE ANSIEDELUNG EINES EINKAUFSZENTRUMS IN DER INNENSTADT 9
2. AUSGANGSLAGE DES EINZELHANDELS IN HOMBURG 12
2|1 BEVÖLKERUNG, EINZUGSGEBIET UND KAUFKRAFT 12
2|2 EINZELHANDELSSTRUKTUR IN HOMBURG 14
3. EINKAUFSZENTRUM AUF DEM ENKLERPLATZ 15
3|1 ECE-CENTER (SCHLOSSBERG GALERIE) – DIE PLANUNG 17
3|2 WIRKUNGSANALYSE ZUM ECE- CENTER 18
4. ALTERNATIVEN FÜR DIE INNENSTADT 21
4|1 ANGEMESSENE DIMENSION DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG 21
4|2 ALTERNATIVEN – MIT UND OHNE EINKAUFSZENTRUM 24
5. FAZIT UND WEITERFÜHRENDE SCHRITTE 31
LITERATURVERZEICHNIS 33
ANLAGEN 35 2
VORWORT
Liebe Homburgerinnen und Homburger,
seit mehr als zwei Jahren wird in der Öffentlichkeit die Ansiedelung eines großen Einkaufszentrums von ca. 18.200 qm Verkaufsfläche auf dem Enklerplatz kontrovers diskutiert.
Eine sachgerechte und öffentlich geführte Diskussion mit den Bürgern der Stadt fand bislang kaum statt. Vielmehr sehen der Oberbürgermeister und die große Koalition die Kritik immer als eine Frage von „Alles oder Nichts" an: Einem Investor (ECE), der auf die Stadt zukommt und rosige Zeiten verspricht, sind alle Steine aus dem Weg zu räumen. Keinesfalls ist sein Konzept zu hinterfragen. Die Stadt wollte daher das gesetzlich vorgeschriebene Raumordnungsverfahren umgehen und Ende 2011 schon Baurecht schaffen.
Nach Intervention der Landesregierung wird, um Rechtsicherheit – auch für den potentiellen Investor – zu schaffen, seit Frühjahr 2012 an dem Raumordnungsverfahren gearbeitet. Die abschließenden Gutachten der Stadt und des Landes liegen aktuell noch nicht vor.
Im Zuge der öffentlichen Diskussion bildeten sich erst die Arbeitsgemeinschaft Pro Homburg und im Sommer 2012 die Bürgerinitiative Homburger Wollen Mitsprache (HWM). Der Widerhall in der Bevölkerung für eine kleinere Zwei-Center-Lösung ist mit inzwischen 3.700 Unterschriften (Stand 15. März 2013) außerordentlich groß. Mit Blick auf die Kommunal- und Oberbürgermeisterwahlen im Juni 2014 gründete sich im Dezember 2012 die Allianz der Vernunft.
Als breit aufgestellte bürgerliche Allianz wollen wir die Herausforderungen für die Stadt Homburg sachgerecht und problemorientiert angehen. Dabei stellen wir unsere Vorstellungen der Öffentlichkeit zur Diskussion. Ein offener Diskussionsprozess mit vielen Beteiligten und Betroffenen ist notwendig, um Ideen zu sammeln und die Akzeptanz für neue Innenstadtprojekte zu erhöhen. Gleichzeitig sollten wir aus Erfahrungen anderer Kommunen lernen und im Rahmen eines offenen Bieterwettbewerbs das beste Konzept für die Stadt Homburg auszuwählen. Dies halten wir für vernünftiger als ein von oben verordneter Blindflug mit einem „Monstercenter". Ein solches Center wird voraussichtlich zu einer gewissen Verödung (höhere Leerstände) der Innenstadt führen.
Unser Konzept zur Innenstadtentwicklung im Bereich des Einzelhandels ist der erste Baustein eines zukünftigen Masterplans für die Gesamtentwicklung Homburgs. Es gibt gangbare Alternativen zu einem „Monstercenter" auf dem Enklerplatz. Unser Konzept bietet hierfür eine sachgerechte Diskussionsgrundlage. Kommen wir miteinander ins Gespräch und gestalten Sie mit uns gemeinsam die Stadt Homburg aktiv mit!
Ihr
Marc Piazolo OB-Kandidat für die Allianz der Vernunft 3
EINLEITUNG
Die Kreisstadt Homburg ist eine von elf Mittelzentren im Saarland und nimmt durch die überproportional hohe Arbeitsplatzdichte eine besondere Stellung ein. Sie versorgt als Bildungs- und Wirtschaftszentrum die Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs. Hierzu gehören öffentliche Einrichtungen, wie Landrats- und Finanzamt, die Bundesagentur für Arbeit, mehrere weiterführende Schulen bis hin zum Universitätsklinikum des Saarlandes. Mit kulturellen, freizeit- und sportlichen Einrichtungen wird die Zentrumsfunktion der Stadt gestärkt.1 Dadurch entfaltet Homburg seine regionale Anziehungskraft sowohl als Standort für Unternehmen und Arbeitsplätze als auch als Einkaufsstadt für die Bevölkerung des Umlandes.
1 Vgl. Saarland (2006) S. 972.
2 Dies entspricht einer z.T. sehr konkreten Aufforderung der Landesregierung zur Zusammenarbeit zwischen Zweibrücken und Homburg [ Saarland (2006) S. 975 und S. 983f.].
Als Standort muss sich Homburg im (über)regionalen Wettbewerb mit anderen Mittelzentren, wie Neunkirchen, der Landeshauptstadt Saarbrücken sowie – aufgrund seiner Grenzlage – mit Zweibrücken messen lassen. Die besondere Lage Homburgs legt die interkommunale Zusammenarbeit zwischen den Mittelzentren Blieskastel – Homburg – Zweibrücken nahe. Gerade in Zeiten klammer Haushaltslage fällt die Finanzierung öffentlicher Infrastruktureinrichtungen zur Sicherstellung der Versorgung der Bevölkerung immer schwerer. Folglich sollten sich Gemeinden enger abstimmen (Bauleit-, Rahmenplanung), Synergien ausloten und je nach Projekt auch über eine gemeinsame Finanzierung nachdenken.2
Die interkommunale Zusammenarbeit im Bereich der Schwimmbäder macht für die Gemeinden Bexbach, Homburg und Kirkel Sinn. Warum nicht ein gemeinsam abgestimmtes Bäderkonzept auf den Weg bringen? Der Standort Hinkelsbix für das geplante Kombibad wäre dann zu überdenken. Das bietet die Chance ein saarland-weites Modellprojekt anzustoßen. Lasst uns neue Wege gehen!
Die Verwaltung kann in Zusammenarbeit mit den Gremien der Stadt, mit engagierten Bürgerinnen/Bürgern und eventuell mit seinen Nachbarkommunen den Rahmen für eine erfolgversprechende Stadtentwicklung festlegen. Einen solchen Rahmen bietet ein Masterplan für Homburg.
An Versuchen, einen solchen Leitfaden für die Stadtentwicklung zu erstellen, hat es nicht gemangelt. In den letzten zehn Jahren hat die Stadt mehrere solcher Konzepte in Auftrag gegeben (Anlage 1). Der Schwerpunkt lag hierbei auf Märktekonzepten, die sich mit der Entwicklung des Einzelhandels beschäftigten. Isoplan (Dr. Schreiber) legte auch das aktuellste Gutachten (Dezember 2011) zur Enklerplatzbebauung durch ECE vor.
Das Handbuch zur Stadtentwicklungsstrategie 2025 mit den acht Leitlinien und einem entsprechenden Maßnahmenkatalog verfolgt einen wesentlich breiteren Ansatz. Es kommt einem städtischen Masterplan zwar nahe, gibt den Diskussionsstand allerdings nur bis Ende 2009 wieder. Seitdem ist in Homburg einiges bewegt und vieles zur 4
Diskussion gestellt. Im Bereich der Nahversorgung siedelten sich neue Märkte an, zuletzt Lidl und Edeka. Neue Planungen, wie z.B. ECE am Enklerplatz, Vauban-Carrée, Kombibad, Musikpark, Musikschule etc. tauchten auf.
Ein Masterplan lebt von seiner Aktualität und seiner regelmäßigen periodischen Weiterentwicklung. Nur dann bietet er Handlungsalternativen für die Entscheidungsträger der Stadt. Gleichzeitig garantiert die Einbindung engagierter Bürgerinnen und Bürger, unterschiedlicher Interessengruppen und Vereine, dass die Vorschläge zur Stadtentwicklung transparent und ergebnisoffen diskutiert, fundiert dargestellt und dann breit akzeptiert werden.
Das vorliegende Konzept zur Innenstadtentwicklung bietet einen Ausschnitt auf die Themenvielfalt der Handlungsfelder unserer Stadt Homburg. Es stellt die Ansichten und Vorschläge der Allianz der Vernunft vor. Damit wollen wir eine sachlich orientierte Diskussion mit der Öffentlichkeit, der Verwaltung und den politischen Entscheidungsträgern anstoßen. Wir wollen miteinander und nicht übereinander reden, um die Zukunft unserer Stadt im Rahmen einer modernen demokratischen Gesprächs- und Entscheidungskultur anzupacken.
Unser Focus liegt zunächst auf der Entwicklung der Innenstadt und des Einzelhandelangebotes der City Homburg. Eng damit verbunden ist jedoch auch die Verkehrs- und Parkplatzsituation in der Innenstadt. Daher werden diese beiden Bereiche ebenfalls angesprochen.
Eine Stadt bzw. der Stadtrat gibt den Investoren und Gewerbetreibenden die innerstädtischen Rahmenbedingungen über die Bauleitplanung, das Baurecht oder auch Gestaltungssatzungen vor. Darüber hinaus kann sie durch den Besitz, Verkauf sowie die Verwendung eigener Grundstücke und Immobilien die Investitionsvorhaben direkt steuern und beeinflussen. Ein strategisches Grundstücksmanagement kann positive Entwicklungsanreize zu setzen. Die kommunale Tochter Homburger Stadtbus + Parkhaus GmbH (HPS) nimmt im Immobilienbereich inzwischen eine zentrale Rolle ein: Sie besitzt mehrere strategisch-bedeutsame Grundstücke in der Innenstadt (z.B. Vauban-Carrée, Uhlandstraße), da sie mit jährlichen Gewinnauszahlungen der Stadtwerke ausgestattet wird. Die sich damit bietenden Gestaltungsmöglichkeiten sollte die Stadt sinnvoll nutzen.
Die Umsetzung sowie der Erfolg einzelner Projekte liegen hauptverantwortlich am Geschick der privaten Investoren und dem Engagement der Gewerbetreibenden. Mit Blick auf die Entwicklung des Einzelhandels muss jedoch nicht nur das Angebot attraktiv sein, sondern auch die Bürgerinnen und Bürger tragen durch ihre Akzeptanz als Verbraucher zum Erfolg bei. Zudem sind die allgemeinen gesellschaftlichen Trends, wie die Bedeutung des Internethandels und die demographische Entwicklung, zu berücksichtigen. Sie werden das künftige Bild der Handelsstrukturen vor Ort stark verändern.
Ziel eines Entwicklungskonzeptes für die Innenstadt ist es, die Attraktivität der Innenstadt als Einkaufsort, als kulturelles und gesellschaftliches Zentrum sowie als gastronomischen Mittelpunkt unserer Stadt zu stärken. Homburg muss sich einem intensiven (über)regionalen Wettbewerb stellen. Dies gelingt am ehesten durch eine Vielfalt im 5
Angebot, einer hohen Unverwechselbarkeit und der Einzigartigkeit. Die Stadt muss zum Verweilen einladen. Wir sollten alles dafür tun, dass nicht nur die Homburger selbst, sondern auch die Menschen aus den angrenzenden Gemeinden gerne nach Homburg kommen.
Vorgehensweise für das Konzept Innenstadtentwicklung
Um zu erforschen, inwieweit die Einzelhandelsentwicklung hierzu einen Beitrag leisten kann, müssen wir zunächst einige Grundlagen näher beleuchten, die für unsere Stadt von Bedeutung sind. In Kapitel 1 sprechen wir die allgemeinen Rahmenbedingungen für den Einzelhandel und die grundsätzliche Vorgehensweise bei der Entwicklung eines Einzelhandelskonzeptes an. Kapitel 2 beschreibt die spezifische Ausgangslage des Einzelhandels in Homburg. Kapitel 3 stellt die Planung eines innerstädtischen Einkaufszentrums vor und diskutiert unterschiedliche Entwicklungsrisiken. In Kapitel 4 stellen wir alternative Einzelhandelsszenarien vor. Eine zusammenfassende Beurteilung der unterschiedlichen Risiken für die Innenstadt rundet unser Konzept ab. Dabei gehen wir u.a. auf die Verkehrs- und Parkplatzsituation ein und sprechen die weiteren Arbeitsschritte im Hinblick auf einen sich fortschreibenden Masterplan an. 6
1. RAHMENBEDINGUNGEN FÜR DEN EINZELHANDELS
Die allgemeinen Rahmenbedingungen werden zu Beginn angesprochen. Im zweiten Abschnitt stellen wir Handlungsoptionen für die ideale Vorgehensweise bei der Entwicklung des Einzelhandels inklusive eines offenen Einkaufszentrums vor.
1|1 ALLGEMEINE ENTWICKLUNGSTRENDS FÜR HOMBURG
Die Innenstadt Homburgs ist im Besonderen vom Einzelhandel geprägt. Damit führen Entwicklungen im Einzelhandel, wie Standortverlagerungen oder der Zuzug neuer Magnetbetriebe (C&A), auch zum Wandel der funktionalen Struktur und des Erscheinungsbilds einer Stadt. Eine für Homburg neue Angebotsform – ein großes innerstädtisches Einkaufszentrum – stellt die derzeit geplante Ansiedelung von ECE am Enklerplatz dar. Aufgrund von Größe und Besatz (Geschäftsausstattung) wird das Center den Strukturwandel im Einzelhandel Homburgs massiv beeinflussen.
Wettbewerbsintensität nimmt durch Center und E-Commerce (Internethandel) zu
Ein verstärkter Wettbewerb durch die Center-Ansiedelung kann positive Kräfte freisetzen, in dem Inhaber bestehender Geschäfte Neu- und Ersatzinvestitionen tätigen, um im Wettbewerb erfolgreich zu bestehen. Der Wettbewerb kann jedoch auch zur Geschäftsaufgabe zwingen und eine Verlagerung von Geschäften in das neue Center anregen. Letzteres betrifft insbesondere standortungebundene Filialisten (wie dm-markt, New Yorker), die in einem typischen Center anzufinden sind. Beide Entwicklungen führen zu einem deutlichen Anstieg des Leerstands im Bereich der ursprünglichen Geschäftsbestandsflächen. Alternativ werden diese Flächen anderswertig genutzt: es entsteht ein Trading-Down-Prozess durch „Ein Euro" Läden oder die Vermietung an „Casinos". Die Innenstadt Neunkirchens bietet mit seinem zunehmenden Leerstand Anschauungsunterricht der negativen Art.3 Dies gilt es für Homburg zu vermeiden!
3 Vgl. SaarWirtschaft (2012) S. 23.
4 Vgl. Sandhop, K. (2012) S. 269f. sowie www.statista.com (2013a und 2013b).
5 Vgl. Beckmann / Linnhoff (2012) S. 15-18. Unter Umständen gelingt es innerstädtischen Fachgeschäften, die gleichzeitig im Internet aktiv sind, sich Wettbewerbsvorteile zu erarbeiten, in dem Kunden ihre Ware
Die wachsende Bedeutung des Internets – E-Commerce – beeinflusst die generelle Entwicklung des Einzelhandels. Das Internet ist einerseits Konkurrenz zum stationären Einzelhandel, andererseits fungiert es als zusätzlicher Vertriebskanal. In 2012 nutzte etwas über 70% aller Kunden das Internet als Einkaufsquelle und der Umsatz lag mit knapp 30 Mrd. EUR so hoch wie nie zuvor – Tendenz steigend. Der Anteil am Gesamtumsatz des Einzelhandels lag noch bei unter 8 % (Anlagen 2-3).4 Allerdings liegt der Umsatzanteil für bestimmte Warengruppen, wie Bücher, Elektrogeräte, Bild- und Tonträger sowie Textilien mit bis zu 20 % bereits deutlich höher. Dieses Sortiment ist typisch für ein Stadtzentrum, so dass die Entwicklung des E-Commerce insbesondere den Einzelhandel der Innenstädte nachhaltig beeinflussen wird. Folglich wird ein Wandel der Einzelhandelsstruktur in Zukunft auch unabhängig von einer Center-Ansiedelung stattfinden.5 Der traditionelle Einzelhandel wird also zugleich vom zunehmenden Internethandel und einem möglichen Einkaufszentrum mit Vollsortimentierung bedrängt. 7
Verkaufsflächen wachsen, Umsatz stagniert
Die Verkaufsflächen haben bundesweit in den 90er Jahren stark zugenommen (+ 42 %). Seit 2000 verläuft die Expansion aufgrund der Wachstumsschwäche der deutschen Volkswirtschaft deutlich abgeschwächt (bis 2010: + 12 %). Die Ursachen der Zunahme der Verkaufsflächen liegen in der Expansion großflächiger Fachmärkte mit überwiegend nicht-zentrenrelevanten Sortimenten, wie Bau- und Möbelmärkten sowie Lebensmitteldiscounter. Solche Fachmärkte finden sich üblicherweise – so auch in Homburg (u.a. Globus, Hela, Dehner, Netto, Lidl, Aldi) - an der Peripherie der Stadt. Ebenso haben die Entwicklung der Einkaufszentren und die Veränderung von Ladenkonzepten zur Erweiterung der Verkaufsflächen beigetragen.
Die Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes verlief dagegen wesentlich verhaltener (Abbildung 1). In den Jahren 2000-2012 nahm der Umsatz pro Jahr nur um 0,5 % zu. In Folge dessen ging die durchschnittliche Flächenproduktivität (Umsatz je qm) zurück.
Abb. 1: Umsatzentwicklung im Einzelhandel
(Deutschland, im engeren Sinn, in Mrd. EUR)
Quelle: www.statista.com (2013c) aus Statistisches Bundesamt, HDE mit Prognose 2013.
Führt man beide Entwicklungstrends (Verkaufsflächen und Umsatz) zusammen, dann fand die Umsatzstagnation vorwiegend zu Lasten der Innenstädte statt. Für Städte unter 100.000 Einwohnern kam es in den letzten 20 Jahren im Durchschnitt zu einem Rückgang der Einzelhandelsumsätze.
Ungünstige Aussichten für Wirtschaftswachstum und Demographie
Blicken wir auf seriöse ökonomische Prognosen, dann ist aufgrund der Eurokrise in den nächsten zehn Jahren für die Bundesrepublik von einem geringen Wirtschaftswachstum (BIP real um 1-2 % p.a.) und Einkommenszuwächsen auszugehen. Gleichzeitig führt die demographische Entwicklung zu einem deutlichen Rückgang der Bevölkerung. Diesem Trend ist insbesondere das Saarland stark ausgesetzt – zwischen 2008 und 2030 wird die saarländische Bevölkerung um 14 % abnehmen; d.h. von 1.080.000 auf voraussichtlich 930.000 Einwohner. Gleichzeitig wird der Anteil der Älteren (über 65- 8
Jährige) drastisch zunehmen. Der Alterungsprozess schreitet damit für das Saarland im Vergleich zu den anderen Flächenländern der alten Bundesrepublik am schnellsten voran.6
6 Statistisches Bundesamt (2011) Tab. 2. Der Altenquotient – 65-Jährige und Ältere je 100 Personen zwischen 20 und unter 65 Jahren – springt für das Saarland von 37 auf 59 (in: Abb. 12).
7 Vgl. Beckmann / Linnhoff (2012) S.27ff – Stand 2008.
8 Das Saarpark-Center in Neunkirchen ist mit rd. 130 Fachgeschäften und einer Verkaufsfläche von 33.500 qm das größte Einkaufszentrum des Saarlandes. Die Europagalerie Saarbrücken umfasst 25.000 qm mit 110 Fachgeschäften. Beide Center werben mit einem sich überschneidenden Kundeneinzugsgebiet von rd. 1- 1.2 Mio. Konsumenten bei einem Anfahrtsweg von 30-45 Minuten zum Center (ECE 2012 S.3).
9 Vgl. Beckmann / Linnhoff (2012) S. 26.
10 Laut Staatsministerium des Innern (2003 S. 45) können sich geschlossenen Center als Einkaufsinseln, die speziell als Vollsortimenter nicht auf die Verbindung zur Innenstadt angewiesen sind, entwickeln.
Drang der Einkaufszentren in Mittelstädte wie Homburg
Einkaufszentren als geplante Agglomeration (Zusammenballung) von Einzelhandelsgeschäften entstanden in den 1950er Jahren in den USA. In Deutschland liegt die Zahl der Einkaufszentren inzwischen bei über 400 (416 in 2008). Weitere 80 Projekte befinden sich in Planung und Umsetzung. Damit prägen die Center das Einzelhandelsgefüge vieler Städte – genau genommen fast aller Großstädte und inzwischen über 12 % der 508 Kommunen zwischen 20.-50.000 Einwohner.7 Da die Großstädte bereits ausreichend mit Einkaufszentren bestückt sind, drängen die Centerentwickler in die Mittelzentren, wie Homburg. In mittelbarer Nähe zu Homburg sind Einkaufszentren in Kaiserslautern (ECE), Pirmasens (PVS) und Völklingen geplant. Wie in Homburg handelt es sich dabei um Einkaufszentren in Innenstadtlage.
Das Unternehmen ECE ist der unumstrittene Marktführer im Management von Einkaufszentren in Deutschland (89 Center; vgl. Anlage 4). Es unterhält sowohl das Saarpark-Center in Neunkirchen als auch die Europagalerie in Saarbrücken.8
Ein einheitliches Objektmanagement bildet die Grundlage für den Erfolg der Einkaufszentren. Die Gestaltung eines Centers, die Anordnung der Betriebe sowie der Branchen- und Mietermix werden auf die Bedürfnisse der Kunden abgestimmt. Daher sehen die Center oft identisch aus. Ein gemeinsamer Etat erlaubt standortbezogene Werbemaßnahmen und Inszenierungen von Events, um die öffentliche Aufmerksamkeit zu erhöhen. Neben den typisch geschlossenen Centern an Stadtrandlagen werden an innerstädtischen Standorten inzwischen auch offene Formate realisiert. Bei offenen Formaten sind mehrere Gebäude um einen öffentlichen Raum gruppiert und/oder die Geschäfte sind nach außen hin geöffnet.9 Offene Formate erlauben einen intensiveren Kundenaustausch mit den übrigen Geschäftslagen der Innenstadt.10
Der Wettbewerb nimmt durch Center-Ansiedelungen und Internethandel weiter zu. Ein Strukturwandel in der Innenstadt ist vorprogrammiert und muss konstruktiv begleitet werden. Auch ohne Center-Ansiedlung ist die Attraktivität der Homburger Innenstadt zu stärken.
Der Einzelhandelsumsatz wird in den nächsten zwei Jahrzehnten aufgrund allgemeiner Wachstumsschwäche und einem Bevölkerungsrückgang – wenn überhaupt – nur moderat zunehmen.
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Stadt Homburg
